Bijna de helft van alle particuliere huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract, waardoor huurders sneller op straat komen te staan en de huur vaker verhoogd kan worden. In strijd met politieke beloften van oud-minister Stef Blok (VVD) en minister Kajsa Ollongren (D66) zijn ‘vaste’ huurcontracten inmiddels niet meer de norm. Dat blijkt uit onderzoek van Platform Investico in samenwerking met de Rotterdamse nieuwssite Vers Beton, mede voor De Groene Amsterdammer en Trouw. 

Toenmalig minister voor Wonen Stef Blok introduceerde vijf jaar geleden ‘flexibele huurcontracten’ als oplossing voor het woningtekort, dat ook toen al schrijnend was. Verhuurders zouden volgens hem meer huizen gaan aanbieden als dat ook op tijdelijke basis kon. Op kritische vragen in de Tweede Kamer beloofde hij dat flexibele huurcontracten een uitzondering zouden blijven.

Dat is niet gebeurd, blijkt uit het Investico-onderzoek. De wet heeft het aantal huurwoningen niet vergroot, maar de rechten van veel huurders wel beperkt. Huurders in de particuliere sector verhuizen nu vaker, en dat heeft een snellere huurstijging mogelijk gemaakt. Uit een representatieve steekproef op verhuurwebsite Pararius; het grootste verhuurplatform van Nederland, blijkt dat de helft van de huurcontracten nu wordt aangeboden voor één of twee jaar. Bovendien wordt bij een derde van de tijdelijke contracten ook een minimum-huurperiode afgesproken. Dat is in strijd met de wet.

Steekproef onder 160 verhuurmakelaars

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken beweerde afgelopen mei in antwoorden op Kamervragen dat vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd nog steeds ‘de norm’ zijn. Ze baseert zich op de jaarlijkse monitor van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Die geeft de situatie echter verkeerd weer, erkent het CBS zelf. ‘De monitor is niet betrouwbaar genoeg om de ontwikkeling van tijdelijke huurcontracten goed vast te stellen’, laat hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen van CBS weten na vragen van Investico. De monitor over 2019 zal zelfs worden afgeblazen.

In een reactie op de bevindingen van Investico laat het ministerie weten de uitkomst van zijn eigen evaluatie af te willen wachten. Die wordt verwacht rond de zomer van 2021. Vooruitlopend daarop bereidt minister Ollongren een wetsvoorstel voor waarin nog meer tijdelijkheid wordt toegestaan: ze wil dat verhuurders tijdelijke huurcontracten kunnen stapelen en de nu nog verboden minimum huurtermijn legaliseren. Oppositiepartijen GroenLinks en PvdA hebben vorige week een wetswijziging voorgesteld waarmee tijdelijke huurcontracten alleen in uitzonderingsgevallen gebruikt mogen worden.

Voor de steekproef van Investico zijn meer dan honderdzestig verhuurmakelaars persoonlijk bevraagd over de huurcontracten van in totaal 259 huizenadvertenties. Daaruit blijkt dat 47 procent van de huizen en appartementen met een tijdelijke contract wordt aangeboden. Met jaarlijks ongeveer 40 duizend huuradvertenties vertegenwoordigt Pararius zo’n 65 procent van de commerciële vrije huursector. Carla Huisman, onderzoeker aan de TU Delft, die promoveerde op tijdelijke huurcontracten, zegt dat de steekproef van Investico een goed beeld geeft van het aanbod in de particuliere huursector.

Doorstroom doet huurprijs stijgen

Bij een nieuwe bewoner stijgt de huurprijs van een woning bijna vier keer sneller dan bij een zittende huurder; dit jaar gemiddeld 9,5 procent vergeleken met 2,4 procent, blijkt uit cijfers van het CBS. ‘Met meer doorstroom in de vrije sector wordt geen enkel probleem opgelost’, zegt Christian Lennartz van het Planbureau voor de Leefomgeving. ‘De prijzen kunnen alleen harder stijgen. Elke keer dat een woning vrijkomt, kan de huurprijs worden aangepast aan de markt.’

Tijdelijke huurcontracten zijn volgens het onderzoek een landelijk probleem. Ook buiten de vijf grootste steden wordt in veertig procent van de gevallen een flexibel contract gehanteerd. Appartementen in Heiloo en Franeker werden aangeboden voor maximaal twee jaar, net als in het dorpse Vijfhuizen waar je ‘gegarandeerd niet langer kan blijven dan 24 maanden’.

Particuliere investeerders staken de afgelopen jaren niet zozeer geld in de bouw van ‘extra’ woningen, ze onttrokken vooral koopwoningen aan de koopmarkt, zegt Barend Wind, huisvesting-onderzoeker voor de Universiteit van Groningen. ‘Dat is aantrekkelijker geworden met de komst van tijdelijke huurcontracten omdat je de huurder eruit kan zetten als het verkopen van het pand weer aantrekkelijker wordt.’ Pensioenfondsen en andere institutionele beleggers investeren wel in nieuwbouw, maar gebruiken vrijwel geen tijdelijke huurcontracten.